E’ tutta colpa delle banche? L’effetto della crisi finanziaria nel mondo immobiliare
13-05-2009 – di Roberto Benaglia
Rileggendo gli eventi degli ultimi mesi, verrebbe da pensare che se ci troviamo ad attraversare una delle peggiori crisi economiche del dopoguerra, le maggiori responsabilità siano da attribuire alle banche, e più in generale al sistema finanziario.
Difficile sostenere il contrario, ma forse vale la pena soffermarsi un momento a valutare il motivo di certi comportamenti apparsi ai più, irragionevoli o quantomeno azzardati.
Nei primi anni novanta, sospinti dalla caduta di modelli economici opposti, abbiamo assistito alla affermazione del modello capitalistico ed alla sua evoluzione come unico e insostituibile modello economico globale.
In questo clima, lo sviluppo dei consumi e l’aumento di produttività come unico motore della crescita economica e del benessere, ha portato a utilizzare la finanza come un magico moltiplicatore delle possibilità di spesa, e quindi di consumo ed infine di ricchezza.
Il primo ostacolo alla crescita del consumo è ovviamente di tipo finanziario. Società economiche arcaiche tendono a spendere le ricchezze che detengono. La prima sofisticazione non può quindi che essere la spinta a spendere ricchezze che ancora non posseggono, ma che ragionevolmente saranno in grado di detenere nel futuro. Non è un caso se il ricorso all’indebitamento viene ribattezzato in: uso della “leva” finanziaria. Il concetto fisico di leva, meccanismo con cui si possono spostare pesi notevoli con modeste applicazione di forza, ben si presta a descrivere operazioni finanziarie in cui, con modesto impiego di capitale proprio, si possono affrontare acquisizioni di ragguardevole dimensione. Così come nella meccanica razionale l’uso della leva ha consentito progressi tecnologici consistenti, anche nella finanza l’uso dell’indebitamento ha consentito la realizzazione di progetti altrimenti impossibili.
Continuando ad usare questo parallelismo con il mondo della fisica, il limite sta in due punti: la leva necessita evidentemente di un punto di appoggio, di un fulcro solido e capace di sopportare le forze che vi si scaricano e richiede inoltre di un adeguato braccio di leva; allo stesso modo la leva finanziaria necessita di un punto di appoggio solido, in questo caso l’entità del capitale proprio impiegato, e di un adeguato braccio, normalmente costituito dalla capacità, attraverso il successo del progetto di generare reddito sufficiente a ripagare e premiare le fonti finanziarie del progetto medesimo.
Il meccanismo di utilizzare l’indebitamento per amplificare il volume delle operazioni e conseguentemente migliorare il ritorno sul capitale impiegato, di per sé virtuoso, ha tuttavia mostrato i suoi limiti nel momento in cui si è eccessivamente allungato il braccio della leva, ci si è cioè troppo fidati dei sempre più sofisticati modelli di previsione dei possibili scenari futuri.
L’ottimismo, che certamente deve sostenere l’imprenditore nell’affrontare i suoi progetti, deve però necessariamente trovare il suo naturale contraltare nel giusto pragmatismo di chi deve valutare e assecondare i conti economici del progetto.
Questo compito, tipico delle banche e in generale delle istituzioni finanziarie, è venuto meno, nel tempo, messo sotto pressione dalla necessità commerciale delle istituzioni finanziarie stesse, sempre più motivate da necessità di riportare risultati economici immediati piuttosto che ritorni di lungo periodo. Storicamente, fare banca significava impiegare capitali in forma di debiti, lucrando su un margine di interesse. Il violento crescere dei volumi di affari e delle necessità finanziarie di progetti sempre più grandi, accompagnato da una crescita dei valori non sempre ragionevole, ha ben presto fatto raggiungere il limite di tale modello economico.
Raggiunto il limite delle loro disponibilità di capitali da impiegare in operazioni di prestito, le istituzioni finanziarie si sono ben presto trovate di fronte al dilemma tra limitare la crescita dei loro ricavi o trovare una strada per continuare a far crescere gli impieghi utilizzando capitali di terzi.
E’ evidente che si sono ben presto create due opposte scuole di pensiero: da una parte le banche che hanno sviluppato una cultura di strumenti sempre più sofisticati che consentisse loro di lucrare sui margini di intermediazione di capitali di terzi, per le quali risultava premiante ingigantire i volumi di affari accontentandosi di piccoli differenziali tra il costo della loro provvista e quelli degli impieghi, e dall’altra le banche che hanno continuato a prestare i propri capitali, provenienti dalle loro storiche fonti di approvvigionamento, tipicamente la raccolta.
Da qui la nascita di banche, cosiddette globali, in grado di mettere in campo strumenti di approvvigionamento slegati dal campo di utilizzo. La globalità ha permesso di recidere il cordone ombelicale fra le fonti e gli impieghi, rendendole dipendenti da soli fattori di geografia economica. Si raccoglie dove costa meno e si impiega dove rende di più. Facile dire che le grandi banche con matrice geografica internazionale si siano subito orientate in questa direzione.
Sulla spinta di questo nuovo modo di fare banca, nascono così le cartolarizzazioni, e tutti quegli strumenti che consentano di emettere strumenti di raccolta sempre meno legati ai progetti in cui si impiegano i capitali raccolti. Purtroppo, la sempre maggiore distanza tra raccolta e impiego ha prodotto un progressivo impoverimento del concetto di rischio.
Le banche, che non si trovavano più a impiegare capitale proprio, hanno abbassato la guardia rispetto alla valutazione del rischio di credito, importante era aumentare i volumi intermediati, trovando investitori sempre più inconsapevoli rispetto a dove venivano impiegati i loro denari.
Per rassicurare tali investitori si sono inventati strumenti di ricopertura di alcuni rischi, tipicamente quelli di cambio o di fluttuazione del tasso di interesse, attraverso operazioni di derivati, e per rendere assolutamente remoto ogni legame con l’investimento reale, si è ricorso al rating delle emissioni, una sorta di voto di merito della obbligazione stessa, basata su parametri più legati all’emittente che all’impiego della raccolta.
In questo panorama, le banche, sempre meno preoccupate della qualità del credito concesso, ma viceversa attratte dai facili guadagni derivanti dai sempre maggiori volumi, complice anche un sistema di remunerazione dei banchieri proporzionale alla quantità e non alla qualità, hanno progressivamente incrementato il livello del debito rispetto al capitale proprio dell’imprenditore, arrivando in alcuni casi clamorosi in cui l’LTV (rapporto tra debito e valore) è ben oltre il 100%.
Non occorre spiegare perché questa situazione andasse più che bene ai clienti che si sono trovati spesso a fare operazioni senza impiego di capitale proprio, moltiplicando i loro guadagni e i loro volumi d’affari. Ma è altrettanto facile comprendere come anche dalla parte dell’imprenditore, la percezione del rischio sia fortemente ridotta quando non si rischia denaro proprio.
Questo sistema, che oggi ha evidenziato tutti i suoi limiti, è tuttavia risultato un modello vincente per tutte le parti coinvolte per un lungo periodo: l’imprenditore si trovava a poter fare operazioni sempre più grandi e redditizie senza rischiare grandi capitali, per sostenere questo consentiva alle banche commissioni e margini sempre più importanti, che erano a loro volta ben contente di vedere lievitare i loro conti economici, e di rendere a oro volta felici i loro banchieri con stipendi principeschi. Da ultimo, gli investitori finali, in periodi di prosperità e di buona liquidità, erano ben contenti di poter impiegare i loro capitali a buone remunerazioni, senza troppo preoccuparsi di dove finivano i loro soldi, affidandosi al buon nome delle istituzioni finanziarie a cui li affidavano e delle società che ne certificavano la qualità.
Non si sono fatti bene i conti con l’involuzione dell’economia e con i limiti psicologici di un sistema basato solo sulla fiducia e non anche sui fondamentali industriali. Venuta meno la fiducia, il sistema è crollato come un castello di sabbia all’arrivo delle prime onde.
Questa analisi, magari un po’ banale, non tiene conto, volutamente, di tutti gli altri fattori legati a comportamenti etici e professionali che, benché a volte rilevanti, appartengono alla patologia e come tali da affrontare in altre sedi.
E adesso cosa fare? La domanda è quantomeno ambiziosa, e credo non esista una formula magica per uscire in una notte da questa situazione. Certamente non possiamo perdere l’occasione per trarre utili insegnamenti da quanto è successo, partendo da un ritorno ai fondamentali di una professione, quella del banchiere, che oltre che un innegabile fascino ha anche un importante funzione sociale. Torniamo a parlare con i nostri clienti imprenditori, studiamo assieme i loro progetti, riprendiamoci un po’ il ruolo di censore e consigliere, ma soprattutto torniamo a erogare credito ai progetti che lo meritano, attribuendo il giusto merito alle qualità, storia ed esperienza dell’imprenditore.
Facciamo cioè tornare sul tavolo del rischio d’impresa non solo i capitali, ma anche altri valori che per un certo tipo di imprenditore valgono ancora più del denaro.
tratto da: www.italiarealestate.it
